黃岡市物業管理服務業協會成立于2013年11月29日,經黃岡市民政局批準為獨立法人。主要由物業管理企業和相關人員自愿參加組成的行業自律性組織。目的是為政府和企業服務,參與立法,協助政府加強行業管理,建立自律機制,做好行業自律;宣貫國家和地方法規,研究行業理論,傳遞行業信息,交流行業經驗,推廣行業先進管理制度和方法,反映會員訴求,維護會員合法權益,在政府和企業之間發揮橋梁和紐帶作用;促進國內外同行業交流,開展行業培訓和再教育,提高行業整體素質,培育和發展黃岡物業管理市場,促進行業的繁榮發展。

 

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《黃岡市物業管理實施細則》

黃政規〔2013〕8號


各縣、市、區人民政府,龍感湖管理區、黃岡經濟開發區管委會,市直有關部門:
   《黃岡市物業管理實施細則》已經2013年7月18日市人民政府第24次常務會議審議通過,現印發給你們,請遵照執行。
 
                                                                                                                           2013年8月19日
 
 
 

黃岡市物業管理實施細則
                                                      
 

      第一章  總則

      第一條  為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進我市物業管理行業健康發展,根據《物業管理條例》等有關規定,結合本市實際,制定本細則。
      第二條  本細則適用于本市行政區域內物業管理及其相關活動。
      本細則所稱物業,是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地。本細則所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理相關區域內環境衛生和秩序的活動。
      第三條  物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、依法規范的原則進行。
      第四條  市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作。
公安、工商、物價、民政、住建、國土、規劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關行政主管部門和公用企事業單位,依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定,負責各自職能范圍內的物業管理和服務工作。
      第五條  街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會負責指導、協助本轄區內業主大會成立以及業主委員會選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,配合調解處理物業管理中的投訴,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
      依照《居民委員會組織法》的規定,根據居民居住狀況,按照便于居民自治的原則,在一定地域范圍內設立居民委員會。居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展工作。
      第六條  本市新建住宅小區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅小區,應當按照屬地管理的原則和社區網格化管理的要求,逐步實行物業管理。
 
      第二章  業主、業主大會及業主委員會

      第七條  物業的所有權人為業主。物業使用人受業主委托可以依法享有業主的權利并履行相應的義務。
      業主在物業管理活動中,享有下列權利:
      (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
      (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
      (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
      (四)參加業主大會會議,行使投票權;
      (五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
      (六)監督業主委員會的工作;
      (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
      (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
      (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
      (十)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他權利。
      第八條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:
      (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
      (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
      (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
      (五)按時交納物業服務費用;
      (六)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他義務。
      第九條  一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則,并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,具體標準為:
      (一)以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準,一個項目視為一個物業管理區域;劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或者已分割成多個自然院落或者封閉小區的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域; 
      (二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目,其配套設施設備共用的,劃分為一個物業管理區域; 
      (三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目,劃分為一個物業管理區域。
      物業管理區域的劃分由物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府共同確定,并予以公告。
      業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的,應當向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
      沒有實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會征求業主意見后,合理劃分物業管理區域,并向物業所在地的市、縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
      第十條  物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定或者業主大會議事規則開展活動。
      只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;也可以決定就近參加相鄰物業管理區域業主大會,但應當征得相鄰物業管理區域業主大會同意,并享有同等權利,履行同等義務。
      第十一條  物業管理區域內,已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%時,開發建設單位應當按照物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:
      (一)物業管理區域證明;
      (二)房屋及建筑物面積清冊;
      (三)業主名冊;
      (四)建筑規劃總平面圖;
      (五)交付使用共用設施設備的證明;
      (六)物業管理服務用房配置證明;
      (七)其他相關的文件資料。
      第十二條  符合成立業主大會條件的,市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
      首次業主大會會議籌備組由業主代表、開發建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的50%,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表或其指定的居民委員會代表擔任。籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會組織業主推薦。
      籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前將成員名單以及籌備工作有關事項以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。業主對籌備工作公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。 
      開發建設單位和物業服務企業應當協助配合籌備組開展工作。籌備組應當依照《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)的規定開展工作。
      第十三條  下列事項由業主大會決定:
      (一)制定和修改業主大會議事規則;
      (二)制定和修改管理規約;
      (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
      (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
      (五)選聘和解聘物業服務企業;
      (六)籌集和使用專項維修資金;
      (七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;
      (八)依法改變共有部分的用途;
      (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
      (十)有關法律、法規或者規章以及管理規約確定應當由業主共同決定的事項。
      決定前款第(六)項和第(七)項規定的事項以及處分共有物業的,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
      業主大會議事規則、管理規約以及業主大會或者業主委員會的決定,對物業管理區域內全體業主具有約束力。
      第十四條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
      業主可以采取書面委托的形式,約定由其推選的業主代表以及委托的代理人在一定期限內代其行使共同管理權,委托參加業主大會會議并行使表決權的應當明確授權。
      采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。
      第十五條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議以及有法律、法規或者規章、業主大會議事規則或者管理規約規定情形的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
      召開業主大會會議,應當于會議召開15日前通知全體業主,同時應當告知物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會,可以邀請其參加會議。
      業主委員會應當做好業主大會會議記錄并存檔。業主大會或者業主委員會的決定應當自作出決定之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
      第十六條  業主委員會由業主大會依法選舉產生,執行業主大會決定的事項,履行業主大會賦予的職責:
      (一)執行業主大會的決定和決議;
      (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;
      (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
      (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
      (五)監督管理規約的實施;
      (六)督促業主、物業使用人交納物業服務費及其相關費用;
      (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
      (八)調解業主之間、業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
      (九)業主大會賦予的其他職責。
      第十七條  業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合有關法律、法規或者規章、業主大會議事規則或者管理規約規定的條件。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
      業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
      業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定以及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當召開業主委員會會議。業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。
      業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意,并有參會委員的簽字確認。業主委員會應當建立工作檔案。
      第十八條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
      經業主大會決定或者業主共同決定,可以向業主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當的報酬,從業主大會、業主委員會工作經費中列支。
      第十九條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反有關法律、法規或者規章的,物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
      在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關等部門,與街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。支持相關居民委員會依法履行自治管理職責,并接受其指導和監督。
      住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關居民委員會,并認真聽取居民委員會的意見和建議。
 
      第三章  物業配套設施建設

      第二十條  所有與物業配套設施建設(包括新建、改建、擴建等)相關的活動,都應當符合《城鄉規劃法》、《土地管理法》和《建筑法》等有關法律、法規或者規章的規定。
      第二十一條  新建住宅小區應當按照國家有關規定,在報批商品房開發建設項目規劃設計方案時,充分考慮物業管理服務用房、水電氣直供管網、安全防范、消防、綠化、環衛、通信、有線電視等必要的物業配套設施建設。在項目建設過程中,有關行政主管部門應當加強監督和管理,做到住宅小區在竣工驗收、交付使用前符合物業使用的基本條件。
      第二十二條  在物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當按照有關規定或者協議約定,負責建設、維修和養護各自直供終端用戶的管網及其設施設備。用戶房屋內的相關管網及其設施設備的建設、維修和養護按有關規定執行。
      新建住宅小區應當按照經批準的商品房開發建設項目規劃設計方案要求,實行供水、供電、供氣、通信、有線電視等直供管網到戶,做到同步規劃、同步施工、同步驗收。
      第二十三條  開發建設單位應當按照有關規定在物業管理區域內配置物業管理服務用房,并在申請辦理建設工程規劃許可證時,其提交的規劃設計方案中注明物業管理服務用房的具體位置。
      配置物業管理服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行;沒有規定的,配置物業管理服務用房的建筑面積不低于《建設工程規劃許可證》載明的房屋建筑總面積的2‰,且最低不得少于60平方米。
      物業管理服務用房的所有權屬于全體業主,其中包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房,有條件的也可以配置相關居民委員會駐點工作用房。物業管理服務用房由物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門依法辦理房屋產權登記手續,
      第二十四條  業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,開發建設單位不得擅自處分。
      物業管理區域內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。物業管理區域內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。物業管理區域內的其他公共場地、共用設施設備和物業管理服務用房,屬于業主共有,但依法屬于其他單位或者個人的除外。
      物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
      物業管理區域內,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有;未經業主大會決定或者業主共同決定,任何單位和個人不得出售、附贈或者出租。
      第二十五條  舊住宅小區的物業配套設施建設,如果經批準的商品房開發建設項目規劃設計方案中已作相關要求的,開發建設單位應當按照規劃設計方案完成物業配套設施建設;如果經批準的項目規劃設計方案中沒有物業配套設施建設要求的,經業主大會決定或者業主共同決定,可以申報必要的物業配套設施建設,經有權批準機關依法批準后組織實施。
      涉及舊住宅小區物業配套設施建設或者改水、改電、改氣等改建項目的,有關行政機關、企事業單位或者其他組織應當積極配合與支持;物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當做好相關的指導、協調和推進工作。
      舊住宅小區位于危房集中、基礎設施落后等地段的,其物業配套設施建設可以與舊城改造工作結合起來,有計劃、分步驟地組織實施,防止或者減少重復建設。
 
      第四章  前期物業管理

      第二十六條  開發建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前,應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業建筑總面積低于3萬平方米的,經物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業,并與之簽訂書面的前期物業服務合同。
      招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前,向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門備案。有關行政主管部門發現招標違反有關法律、法規或者規章的,應當及時責令招標人改正。
      第二十七條  開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
      前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
      房地產行政主管部門應當依法制定《前期物業服務合同》和《物業服務合同》范本。
      第二十八條  開發建設單位在銷售物業之前,應當制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件,對有關物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
      開發建設單位應當在銷售物業前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
      第二十九條  物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時,開發建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
      (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工驗收資料;
      (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
      (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
      (四)業主名冊;
      (五)物業管理所必需的其他資料。
      物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。 
 
      第五章   物業管理與服務

      第三十條  經業主大會決定或者業主共同決定,物業管理區域可以由業主自行管理,也可以選聘物業服務企業或者其他專業管理人管理。
      從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
      一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。鼓勵和支持物業服務企業做大做強,實行規模經營,提供優質服務。政府扶持物業服務企業發展的優惠政策另行制定。
      第三十一條  業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
      物業服務合同應當對物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
      第三十二條  物業服務企業應當按照物業服務合同約定,提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
      物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
      第三十三條  物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第二十九條規定的資料。
      物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理服務用房和本細則第二十九條規定的資料交還給業主委員會。
      物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。
      第三十四條  對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規或者規章規定的行為,物業服務企業應當進行勸阻和制止,并及時向有關行政管理部門報告。
      有關行政主管部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或依法處理。
      第三十五條  物業服務企業應當協助做好物業管理區域內安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政主管部門報告,協助做好救助工作。
      物業服務企業雇請保安人員,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
      第三十六條  舊住宅小區沒有物業管理的,應當按照業主自治的原則,逐步建立起與之相適應的物業管理模式。主要采取下列三種物業管理模式:
      (一)專業管理模式:經業主大會決定或者業主共同決定,通過業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》,由物業服務企業進行物業專業管理;
      (二)自行管理模式:經業主大會決定或者業主共同決定,通過制定對全體業主有約束力的《物業管理規約》,以業主委員會為實施主體進行物業自我管理;自然形成的單位自管住宅區,也可以通過與業主共同簽訂《單位物業服務協議》,由住宅區所屬單位牽頭負責物業統一管理;
      (三)社區管理模式:經業主大會決定或者業主共同決定,通過業主委員會與物業所在地的居民委員會簽訂《社區物業服務協議》,由相關居民委員會牽頭負責物業統一管理。
 
      第六章   物業使用與維護

      第三十七條  業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
      業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
      業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
      第三十八條  物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應當遵守有關法律、法規或者規章以及管理規約的規定,并經有利害關系的業主書面同意。
      物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備,不得改變使用性質,因特殊情況需要改變使用性質的,應當遵守有關法律、法規或者規章以及管理規約的規定,經業主大會及有利害關系的業主同意,并依法辦理相關手續。
      第三十九條  業主、物業服務企業等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
      因建設、維修或者養護物業以及公共利益的需要,業主臨時占用、挖掘道路或者場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業或者供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位臨時占用、挖掘道路或者場地的,應當征得業主委員會的同意。
      業主、物業服務企業以及其他單位或者個人臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
      建設、維修或者養護物業共用部位、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。
      第四十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
      利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地設置車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。停車收費按照有關規定執行;車位收益主要用于彌補業主大會和業主委員會工作經費以及物業服務企業管理經費,也可以按照業主大會的決定使用。
      第四十一條  業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
      第四十二條  住宅物業、住宅小區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
      專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
      專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部第165號令)和有關規定執行。
      第四十三條  開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
      物業保修期屆滿后,業主專有部分的管理、維修和養護,由業主負責。業主對專有部分進行管理、維修和養護時,應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的,應當予以賠償。相鄰業主應當依法提供便利。
      第四十四條 物業存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
      責任人不履行維修養護義務的,經業主大會決定或者業主共同決定,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
      第四十五條  物業使用中禁止下列行為:
      (一)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施;
      (二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;
      (三)破壞或者擅自改變房屋外觀; 
      (四)損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設施設備;
      (五)堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
      (六)亂丟垃圾,高空拋物; 
      (七)排放有毒、有害物質;
      (八)發出超過規定標準的噪聲;
      (九)有關法律、法規或者規章以及管理規約禁止的其他行為。
 
      第七章  物業服務收費

      第四十六條  依照《湖北省物業服務收費管理實施辦法》(鄂價房服〔2007〕107號)的規定,物業服務收費根據不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。
      經濟適用房和普通住宅的物業綜合管理服務、停車收費實行政府指導價,由雙方當事人按照政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門制定的物業服務收費標準簽訂物業服務合同。
      其他住宅、非住宅以及其他服務項目的物業服務收費實行市場調節價,由雙方當事人共同協商約定具體價格,并在物業服務合同中予以明確。
      第四十七條  物業服務收費應當實行明碼標價。物業交付使用前及以后,開發建設單位或者物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置,將服務項目、服務標準和收費依據、收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關情況進行公示。
      物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,其特約服務收費由雙方當事人自行約定。
      第四十八條  物業管理區域內的業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
      第四十九條  物業管理區域已竣工但尚未出售或者因開發建設單位的原因未實際交付物業買受人的物業,物業服務費用由開發建設單位全額交納。
      出售后已交付物業買受人或者因物業買受人的原因未實際交付的物業,房屋未裝修入住的空置期未超過一年的,經業主與物業服務企業協商,可以按照物業服務合同約定的物業服務收費標準減半交納;空置期超過一年的,業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
      第五十條  經濟適用房和普通住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位),由物業服務企業人員提供管理服務的,經政府價格行政主管部門批準,可以按照核定的標準收取停車費。
      在優先保證業主停車的前提下,有條件的住宅小區可以設立外來臨時停車位。對進入小區執行任務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車(15分鐘內),不得收取停車費。
      第五十一條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。
      物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向用戶收取手續費等額外費用;委托單位可以向受托的物業服務企業支付相關的代收業務勞務費,但不得采取變相漲價的方式,將上述費用轉嫁由終端用戶承擔。
 
      第八章  法律責任與救濟

      第五十二條  業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照有關法律、法規或者規章以及管理規約的規定,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
      業主違反物業服務合同或者法律、法規以及管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業有權要求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
      第五十三條  違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
      業主拒付物業服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
      物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,依法不予支持。
      第五十四條  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的,或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主有權要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
      物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的,業主有權要求物業服務企業退還其已收取的違規費用。
      第五十五條  物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會有權要求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的相關資金。
      物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,要求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費的,依法不予支持。
      第五十六條  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院依法撤銷。
      業主對業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位以及其他業主、物業使用人等單位和個人侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
      第五十七條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的,可以自行協商和解;不能協商和解的,可以向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關居民委員會設立的人民調解委員會申請調解;也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。
      第五十八條  業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反有關法律、法規或者規章以及本細則的行為,可以向有關部門投訴、舉報,有關部門應當及時調查、核實,并依法處理。
      第五十九條  在物業管理活動中,違反《物業管理條例》等行政管理方面法律、法規或者規章以及本細則規定的,依照相關責任條款進行處理;違反物業服務合同等有關民事方面協議約定的,依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關法律規定進行處理。
 
      第九章   附  則

      第六十條  本細則中涉及物業服務企業的規定,適用于《物權法》第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
      第六十一條  本細則自2013年7月31日起施行。市人民政府《關于印發黃岡市住宅小區物業管理暫行辦法的通知》(黃政發〔2001〕20號)同時廢止。
 

  • 黃岡市物業管理服務業協會

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